Achat dans le neuf : les programmes de défiscalisation à votre disposition (Pinel, Censi-Bouvard…)
Investir dans un logement neuf est l’un des placements préférés des Français. En effet, acheter un bien neuf reste une valeur sûre qui permet, entre autres, de bénéficier de programmes de défiscalisation et de profiter d’avantages fiscaux. Dans le neuf, 3 lois vous donnent la possibilité de défiscaliser, à savoir : la loi Pinel et les dispositifs Censi-Bouvard et LMNP
La loi Pinel
Instaurée par Sylvia Pinel alors Ministre du Logement en 2014, le programme de défiscalisation Pinel succède à la loi Duflot. En devenant propriétaire d’un bien neuf, la loi Pinel donne la possibilité d’un investissement sur le long terme. La loi de Finances 2021 a prorogé la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2022, qui est aujourd’hui reconduite pour les années 2023 et 2024.
Chaque propriétaire peut profiter d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location du bien loué. Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % (10,5 % dès 2023), pour une durée de location de 9 ans, la réduction est de 18 % (15 % dès 2023) et de 21 % (17,5 % dès 2023) dans le cas d’une location de 12 ans. Depuis le 1er janvier 2015, le propriétaire peut louer son logement à ses ascendants et/ou à ses descendants à condition qu’ils soient hors foyer fiscal. Pour être éligible à la loi Pinel, il conviendra également de respecter les zones d’implantation, les plafonds de loyer et le plafond de revenus locataires.
Le dispositif Censi-Bouvard
Mis en place en 2009, le dispositif Censi-Bouvard également nommé « loi Bouvard » permet de devenir propriétaire sans apport d’un logement neuf dans une résidence de services, à savoir une résidence sénior ou étudiante. En effet, depuis 2017, les résidences d’affaires et de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard.
En contrepartie, le propriétaire s’engage à mettre son bien en location pendant 9 ans. Le prix du logement immobilier ne devra pas excéder 300 000 € et offrira la possibilité d’une réduction de 11 % du montant hors taxes de l’achat immobilier (frais de notaire inclus), ainsi que la récupération de la TVA à 20 %. Le dispositif Censi-Bouvard s’intègre dans le plafonnement des niches fiscales fixées à 10 000 €.
Des logements neufs accommodés aux canicules
Les nouvelles constructions s’adaptent aux épisodes caniculaires fréquents et intenses. La RE2020 associe dans l’évaluation des besoins énergétiques les nécessités en froid et l’indicateur de confort en été. On obtient le nombre d’heures pendant lesquelles le logement neuf peut aller au-delà de la limite du confort. Il est interdit de surpasser le seuil maximal autorisé de température de l’habitat. Ces limites sont de 30° C le jour et de 28° C la nuit.
Pour lutter contre la canicule, l’habitat bioclimatique s’impose dans la construction de nouveaux bâtiments. La technique consiste à limiter l’entrée du soleil durant l’été en installant des casquettes ou des avancées surmontant les ouvertures. Adaptée aux toits plats, la toiture végétalisée offre au logement neuf une protection contre la chaleur. Les ombrages munis de capteurs se déploient automatiquement pour constituer une barrière contre les rayons solaires.
Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Instauré en 1949, le dispositif LMNP figure parmi l’une des niches fiscales les plus anciennes. À l’inverse du Censi-Bouvard, la loi LMNP ne permet pas de bénéficier de réduction d’impôt, mais d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives d’un bien neuf (ou ancien) loué. Ce dispositif s’avère réellement avantageux si les charges sont inférieures à 50 %.
Un propriétaire est considéré comme loueur en meublé non professionnel si ses recettes locatives sont inférieures à 23 000€ pour l’année, ou encore dans le cas où elles représentent moins de la moitié de ses revenus globaux. Dans le cas où les revenus issus de cette location ne dépassent pas 70 000€ par an, ils seront imposés dans la catégorie « BIC » (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Néanmoins, le contribuable pourra choisir une imposition en régime réel, mais devra alors effectuer une demande auprès de l’administration fiscale. On note qu’en optant pour le régime réel, le propriétaire pourra déduire l’ensemble des charges investies comme les frais de notaire, les intérêts d’emprunts, les travaux, la taxe foncière, les frais d’entretien et/ou de gestion du bien.
En savoir plus sur la loi Censi-Bouvard
L’équipe d’Invest & Associés se tient à votre disposition pour vous accompagner et vous conseiller tout au long de votre projet immobilier : vente, achat et investissement (défiscalisation et LMNP).
